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鄉(xiāng)村建設(shè)避不開農(nóng)房建設(shè)，農(nóng)房建設(shè)政策要更加貼近目前新農(nóng)村建設(shè)的要求，盡可能滿足農(nóng)戶日益增長(zhǎng)的對(duì)新生活的合理合法要求。

　　一、簡(jiǎn)化審批流程，創(chuàng)新農(nóng)房建設(shè)政策

　?。ㄒ唬?duì)擁有合法房產(chǎn)證明農(nóng)戶，宅基地在己成規(guī)模規(guī)劃線或集居區(qū)，農(nóng)戶有維修改造翻修欲望的，應(yīng)該同意其維修改造或翻修。

　?。ǘ?duì)雖有合法房產(chǎn)證明，房主己不在的，但有合法繼承人且實(shí)際繼承的，繼承人有維修翻修意愿的，宅基地在已成規(guī)模的規(guī)劃線和規(guī)劃集居區(qū)內(nèi)的，亦應(yīng)同意其在規(guī)定規(guī)模范圍內(nèi)維修、改造、翻建（否則這類農(nóng)房會(huì)一直爛在哪里，影響美麗鄉(xiāng)村建設(shè)）。

　　（三）對(duì)原祖籍戶，有回鄉(xiāng)居住意愿的，其在外鄉(xiāng)無(wú)農(nóng)房或己放棄農(nóng)房相關(guān)權(quán)益的，祖籍地村集體有土地承載能力的，村集體有富余建設(shè)用地的，在其有償獲得建設(shè)用地后，可同意其在成規(guī)模規(guī)劃線或集居區(qū)建造（這會(huì)讓農(nóng)村更加有煙火氣，同時(shí)這部分人群世面見得多，有一定文化基礎(chǔ)，對(duì)鄉(xiāng)村精神文明建議大有益處，另或許在國(guó)家戰(zhàn)略層面上，當(dāng)遇不可避免的戰(zhàn)亂時(shí)，不至于大量城市居民無(wú)處躲避戰(zhàn)禍）。

　?。ㄋ模?duì)不在成規(guī)模規(guī)劃線和集居區(qū)的農(nóng)戶（田中戶或零散戶），有維修改造翻修欲望的，應(yīng)結(jié)合高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)的要求，應(yīng)創(chuàng)造條件幫助其在規(guī)劃線上和集民地置換相應(yīng)宅基地后，同意其重建。有無(wú)維修改造翻修欲望的，要積極引導(dǎo)其搬遷建設(shè)或遷移。對(duì)以上申請(qǐng)不要再提什么要危房鑒定等這樣哪樣的要求，但其建設(shè)行為必須遵守鄉(xiāng)規(guī)民約，要符合規(guī)劃要求。如規(guī)劃線上朝向一致，集居區(qū)內(nèi)四址不能突出規(guī)劃要求，外觀特征基本一致。

　?。ㄎ澹?duì)農(nóng)村年久失修的房屋，無(wú)主、無(wú)實(shí)際繼承人，或有實(shí)際繼承人、有房主但無(wú)維修翻修意愿的，應(yīng)結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)及高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)的要求，完善相關(guān)基礎(chǔ)資料后，予以拆除。對(duì)無(wú)主、無(wú)繼承人的其宅基地計(jì)入農(nóng)村集體建設(shè)儲(chǔ)備用地。對(duì)有實(shí)際繼承人的和有房主的，在與實(shí)際繼承人或房主協(xié)商一致的情況下，保留其能獲得相應(yīng)規(guī)模宅基地的權(quán)利，對(duì)其上建筑物根據(jù)相關(guān)政策作適量補(bǔ)償，相關(guān)信息記錄在案后，予以拆除。原實(shí)際繼承人或房主欲再次需獲得該權(quán)利建設(shè)用地時(shí)，曾經(jīng)支付的補(bǔ)償金及相關(guān)資金成本應(yīng)予以返還。否則待其自然滅失。

　　二、摸清真實(shí)情況，制訂相應(yīng)措施

　　完善真實(shí)的基礎(chǔ)資料信息是制定合理政策的基礎(chǔ)，因此應(yīng)真實(shí)合理有效的測(cè)繪及登記宅基地及房產(chǎn)權(quán)證信息，為今后制訂相關(guān)美麗鄉(xiāng)村建設(shè)政策打下良好基礎(chǔ)。農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記辦法要有農(nóng)村特色，要適應(yīng)農(nóng)村實(shí)際情況，完整記錄農(nóng)戶占用土地實(shí)際情況。信息應(yīng)包括：民居建筑面積及合法面積，民居審批時(shí)間及竣工發(fā)證時(shí)間及依據(jù)，附房面積、副業(yè)用房面積、三棚等等。

　　一是民居、附房面積、副業(yè)用房面積、三棚建筑面積應(yīng)該按房屋面積測(cè)繪規(guī)范進(jìn)行測(cè)繪。

　　二是宅基地面積應(yīng)測(cè)繪其實(shí)際占用土地面積。宅基地面積，根據(jù)民居實(shí)際情況，可按以下規(guī)則進(jìn)行計(jì)算。一方面，房屋周邊無(wú)圍墻。（1）房前無(wú)相鄰建筑，按房前5米計(jì)入宅基地，5米外有硬化地坪，其硬化地坪按實(shí)際面積計(jì)入。房前有相鄰建筑，間距在日照間距范圍內(nèi)，按實(shí)際占用面積進(jìn)行計(jì)算。（2）房屋兩側(cè)按墻外1.5計(jì)入宅基地，1米5以上有硬化地坪，按硬化地坪實(shí)際面積計(jì)入。（3）房屋北側(cè)有相鄰建筑的。間距在日照間距范圍內(nèi)，按實(shí)際占用，進(jìn)行測(cè)繪。北側(cè)無(wú)相鄰的建筑，北側(cè)有自家農(nóng)田，按房屋檐口高度一半計(jì)入宅基地；北側(cè)農(nóng)田為其他農(nóng)戶的，按實(shí)際占用面積進(jìn)行計(jì)算：北側(cè)為河流或道路的按實(shí)際占用面積進(jìn)行計(jì)算。（4）房屋四邊的硬化地坪應(yīng)計(jì)入宅基地面積。另一方面，房屋四周有圍墻時(shí)。圍墻外是農(nóng)田的，計(jì)算圍墻外0.5m;圍墻兩戶合用時(shí)，計(jì)算至圍墻中心線;其他計(jì)算到圍墻外邊。圍墻外有硬化地坪的應(yīng)計(jì)入。其圍墻內(nèi)有果木林地，蔬菜田地的可不計(jì)入宅基地，但應(yīng)當(dāng)然計(jì)入農(nóng)戶其他用地。再一方面，附房、副業(yè)用房、三棚按墻外1.5計(jì)入宅基地，1米5以上有硬化地坪，按硬化地坪實(shí)際面積計(jì)入。

　　三是宅基地合法面積，民居合法面積，應(yīng)當(dāng)按其建房報(bào)告和曾有的宅基地證和房產(chǎn)證為依據(jù)，在房產(chǎn)權(quán)證上予以注明。

　　三、規(guī)劃先行，大型基礎(chǔ)建設(shè)要同時(shí)接軌新農(nóng)村規(guī)劃。途經(jīng)農(nóng)村大型基礎(chǔ)建設(shè)，對(duì)原來(lái)的農(nóng)村規(guī)劃破壞很大，同時(shí)大量的土方工程不僅影響原來(lái)土地原貌，對(duì)農(nóng)業(yè)用地的灌溉水系亦很大的破壞。因此在農(nóng)村搞大型基礎(chǔ)建設(shè)要接軌鄉(xiāng)村規(guī)劃，合理考慮農(nóng)村農(nóng)田整合，農(nóng)田水利建設(shè)，農(nóng)居規(guī)劃線和集居區(qū)規(guī)劃建設(shè)等等要求，以積極的態(tài)度做好農(nóng)田及農(nóng)田水利工程修復(fù)。大型基礎(chǔ)設(shè)施間要相合融合，合理規(guī)劃，充分利用土地資源。其占用農(nóng)田不管其地上還是地下，均要對(duì)村集體或農(nóng)戶作合理補(bǔ)償。

江建委員： 

您提出的《關(guān)于加強(qiáng)新農(nóng)村建設(shè)的建議》收悉，經(jīng)與區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、通州自然資源和規(guī)劃局會(huì)商，現(xiàn)答復(fù)如下： 

依據(jù)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)要求我局牽頭修訂《通州區(qū)農(nóng)村宅基地和住房建設(shè)管理辦法》。當(dāng)前，司法局已反饋合法性審核意見，市場(chǎng)監(jiān)督管理局已反饋無(wú)需開展公平競(jìng)爭(zhēng)審查意見。區(qū)紀(jì)委監(jiān)委、農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、通州自然資源和規(guī)劃局、財(cái)政局、審計(jì)局相關(guān)單位主要負(fù)責(zé)人已在區(qū)政府常務(wù)會(huì)議議題申報(bào)表上簽字確認(rèn)?，F(xiàn)已提交區(qū)長(zhǎng)辦公會(huì)、區(qū)政府常務(wù)會(huì)、區(qū)委常委會(huì)討論研究。區(qū)政府常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)后，報(bào)區(qū)委常委會(huì)審議同意，由區(qū)政府發(fā)文施行。 

文件中主要對(duì)融入城鎮(zhèn)類村莊、特色保護(hù)類村莊、搬遷撤并類村莊和一般村莊等四類自然村建房進(jìn)行了修訂，集聚提升類村莊建房未做修訂。 “融入城鎮(zhèn)類村莊” 現(xiàn)改為“城郊融合類村莊”：將原《辦法》中“村民不得新占地建房，其住房困難的，可通過(guò)購(gòu)買、置換安置房或商品房等途徑解決；擁有宅基地的村民一律不得原地翻建、改（擴(kuò)）建住房，避免城鎮(zhèn)建設(shè)改造二次搬遷?！?，修訂為：“擁有宅基地的村民原則上不得原地翻建、改建住房，避免城鎮(zhèn)建設(shè)改造二次搬遷，五年內(nèi)無(wú)城鎮(zhèn)改造計(jì)劃的，經(jīng)鎮(zhèn)街審批，可原地翻建、改建住房；現(xiàn)沒有宅基地的村民不得新占地建房，其住房困難的，可參照相關(guān)規(guī)定解決。”。 特色保護(hù)類村莊：將原《辦法》中“村民不得新占地建房，其住房困難的，可以申請(qǐng)?jiān)谝?guī)劃發(fā)展村莊內(nèi)新建住房；擁有宅基地的村民可以按特色要求原地翻建、改（擴(kuò)）建住房?！保抻啚椋骸艾F(xiàn)沒有宅基地的村民不得新占地建房，其住房困難的，可以申請(qǐng)?jiān)谛姓逡?guī)劃集居點(diǎn)內(nèi)新建住房，也可通過(guò)購(gòu)買安置房、商品房或置換安置房等途徑解決；擁有宅基地的村民可以按特色要求原地翻建、改建住房?！?。 搬遷撤并類村莊：將原《辦法》中“嚴(yán)禁村民建房”，修訂為：“原則上禁止村民建房，對(duì)于近五年內(nèi)無(wú)搬遷撤并計(jì)劃的村莊，允許利用原宅基地翻建、改建住房，不允許新增宅基地；對(duì)于近五年內(nèi)計(jì)劃搬遷的村莊，原則上只允許原址、原面積、原高度進(jìn)行危房翻建”。 “一般村莊”現(xiàn)改為“其他一般村莊”：將原《辦法》中“原則上不允許新占地建房，待分類明確后再按照上述對(duì)應(yīng)村莊分類進(jìn)行規(guī)劃管控。符合分戶建房條件的村民，可以申請(qǐng)?jiān)谝?guī)劃發(fā)展村莊內(nèi)新建住房；擁有宅基地的村民一律不得原地改（擴(kuò)）建房屋，經(jīng)批準(zhǔn)需維修住房的（僅指對(duì)墻體、柱子、屋頂?shù)冉Y(jié)構(gòu)性維修），按照“原尺寸、原面積、原高度”的原則進(jìn)行建設(shè)，屬地政府應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督管理。”，修訂為：“符合分戶建房條件的村民，可以申請(qǐng)?jiān)谛姓逡?guī)劃集居點(diǎn)內(nèi)新建住房；允許利用已有宅基地進(jìn)行翻建、改建住房，并嚴(yán)格按照“一戶一宅”要求進(jìn)行建設(shè)，不允許新增宅基地?！薄?nbsp;

感謝您對(duì)我區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)的關(guān)心、理解和支持！ 

南通市通州區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 

2025年6月24日